Z do\u015bwiadczenia wiemy, \u017ce dla naszych klient\u00f3w kluczowa przy wyborze gruntu pod inwestycj\u0119 jest lokalizacja. W zale\u017cno\u015bci od rodzaju planowanej inwestycji klienci koncentruj\u0105 si\u0119 na okre\u015blonych obszarach: na przyk\u0142ad grunt pod planowan\u0105 budow\u0119 hali magazynowej najcz\u0119\u015bciej b\u0119dzie wymaga\u0142 dzia\u0142ki pod miastem, ale blisko wa\u017cnych w\u0119z\u0142\u00f3w czy trakt\u00f3w komunikacyjnych.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/mapa-1024x683.jpg\")
<\/figure><\/div>\n\n\n\nDecyzj\u0119 o zakupie przyspiesza lub spowalnia szereg innych cech dzia\u0142ki, kt\u00f3re s\u0105 r\u00f3wnie wa\u017cne jak lokalizacja. Co wi\u0119cej, bez ich spe\u0142nienia, sama lokalizacja przestaje mie\u0107 znaczenie, poniewa\u017c czynniki, o kt\u00f3rych mowa mog\u0105 spowolni\u0107 powstanie inwestycji, w najgorszym scenariuszu uniemo\u017cliwi\u0107 jej powstanie, a w realnym scenariuszu znacznie podnie\u015b\u0107 jej koszty. Mowa oczywi\u015bcie o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach zabudowy, o dost\u0119pie do medi\u00f3w, do drogi, o liniach wysokiego napi\u0119cia czy obecno\u015bci stanowiska archeologicznego w obr\u0119bie dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy<\/strong><\/p>\n\n\n\n Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to uchwa\u0142a rady miasta lub gminy, w ramach kt\u00f3rej uregulowany spos\u00f3b wykorzystania terenu, czyli jego przeznaczenie i spos\u00f3b zagospodarowania. MPZP okre\u015bla, jaki rodzaj budynku mo\u017cemy wybudowa\u0107 na danej dzia\u0142ce, jego wysoko\u015b\u0107, spos\u00f3b dojazdu, mo\u017cliwo\u015bci podzia\u0142u gruntu, mo\u017ce w niekt\u00f3rych przypadkach okre\u015bla\u0107 nawet\u2026 kolor dachu, i oczywi\u015bcie wiele innych parametr\u00f3w, kt\u00f3re mog\u0105 mie\u0107 du\u017ce znaczenie dla planowanej inwestycji. <\/p>\n\n\n\n Je\u015bli dla dzia\u0142ki uchwalony jest plan miejscowy, a w nim zapisy zgodne z planami inwestycyjnymi klientami, wiadomo ju\u017c, \u017ce droga do realizacji b\u0119dzie kr\u00f3tsza i sprawniejsza. Je\u015bli przedmiotem zainteresowania klienta jest teren, dla kt\u00f3rego plan przewiduje inne przeznaczenie terenu ni\u017c po\u017c\u0105dane przez klienta, mo\u017cna z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o jego zmian\u0119, je\u015bli za\u015b nie ma obowi\u0105zuj\u0105cego planu, mo\u017cna z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o uchwalenie go. Oba te scenariusze wp\u0142yn\u0105 jednak na oddalenie w czasie realizacji inwestycji. W przypadku braku MPZP, najcz\u0119\u015bciej mo\u017cna si\u0119 stara\u0107 o wydanie dla gruntu tak zwanych warunk\u00f3w zabudowy. Jest ono mo\u017cliwe w przypadku spe\u0142nienia szeregu warunk\u00f3w. Kilka z nich w \u0142atwy spos\u00f3b mo\u017cna sprawdzi\u0107 ju\u017c na bardzo wst\u0119pnym etapie weryfikacji dzia\u0142ki:<\/p>\n\n\n\n Decyzja o \u015brodowiskowych uwarunkowaniach<\/strong><\/p>\n\n\n\n Istnieje katalog inwestycji<\/a>, kt\u00f3re wymagaj\u0105 wydania decyzji o \u015brodowiskowych uwarunkowaniach przez urz\u0105d gminy, pod kt\u00f3r\u0105 podlega dana nieruchomo\u015b\u0107. Je\u015bli dany grunt wymaga wydania decyzji \u015brodowiskowej, to w przypadku, gdy dla dzia\u0142ki wydany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, decyzj\u0119 tak\u0105 nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 wraz z wnioskiem o pozwolenie na budow\u0119. Je\u015bli za\u015b MPZP nie ma i staramy si\u0119 o wydanie Warunk\u00f3w Zabudowy, to ju\u017c na tym etapie decyzja \u015brodowiskowa b\u0119dzie niezb\u0119dna. Od z\u0142o\u017cenia do urz\u0119du gminy wniosku o wydanie decyzji \u015brodowiskowej mo\u017ce min\u0105\u0107 od 6 do 12 miesi\u0119cy, dlatego jest to jeden z czynnik\u00f3w, kt\u00f3re wyd\u0142u\u017caj\u0105 proces decyzyjny przy zakupie gruntu.<\/p>\n\n\n\n Dost\u0119p do medi\u00f3w, dost\u0119p do drogi publicznej oraz zjazd z drogi publicznej<\/strong><\/p>\n\n\n\n Istotnym dla realizacji inwestycji czynnikiem jest dost\u0119p do medi\u00f3w oraz dost\u0119p do drogi publicznej. Wst\u0119pnej analizy mo\u017cemy dokona\u0107 samodzielnie przy pomocy Geoportalu, na kt\u00f3rym na mapach zaznaczone s\u0105 media i wida\u0107 wyra\u017anie, w jakiej odleg\u0142o\u015bci od dzia\u0142ki s\u0105 zlokalizowane. Wydanie warunk\u00f3w przy\u0142\u0105czeniowych medi\u00f3w w regu\u0142y trwa do 150 dni, co w przypadku du\u017cych inwestycji nie jest problematycznym czasem oczekiwania. Wi\u0119kszym wyzwaniem s\u0105 dzia\u0142ki, na kt\u00f3re nie ma zjazdu z drogi publicznej i koniecznie s\u0105 uzgodnienia w tym zakresie z zarz\u0105dc\u0105 drogi. W pierwszej kolejno\u015bci nale\u017cy sprawdzi\u0107, kto nim jest \u2013 gmina, Generalna Dyrekcja Dr\u00f3g Krajowych i autostrad, zarz\u0105d dr\u00f3g wojew\u00f3dzkich, czy mo\u017ce zarz\u0105dca dr\u00f3g miejskich. Z w\u0142a\u015bciwym organem nale\u017cy nast\u0119pnie ustali\u0107 zjazd do nieruchomo\u015bci zgodnie z parametrami z projektu. <\/p>\n\n\n\n Trudno\u015bci\u0105 w tym wypadku jest niestety okre\u015blenie czasu trwania ca\u0142ego procesu uzgodnie\u0144, poniewa\u017c przychylna gmina mo\u017ce wyda\u0107 decyzj\u0119 ekspresowo, ale ju\u017c w przypadku Generalnej Dyrekcji Dr\u00f3g Krajowych i Autostrad procedura mo\u017ce by\u0107 d\u0142uga. Dost\u0119p do drogi i zjazd z drogi s\u0105 wi\u0119c jednym z najwa\u017cniejszych czynnik\u00f3w, kt\u00f3re mog\u0105 wp\u0142yn\u0105\u0107 na szybko\u015b\u0107 zakupu nieruchomo\u015bci i realizacji inwestycji.<\/p>\n\n\n\n Linie wysokiego napi\u0119cia przebiegaj\u0105ce przez nieruchomo\u015b\u0107<\/strong><\/p>\n\n\n\n Decyduj\u0105c o zakupie nieruchomo\u015bci, wa\u017cne jest r\u00f3wnie\u017c przeanalizowanie, czy przebiegaj\u0105 przez ni\u0105 linie wysokiego lub \u015bredniego napi\u0119cia. W przypadku linii niskiego napi\u0119cia stosuje si\u0119 tak zwane usuni\u0119cie kolizji i poprowadzenie sieci pod ziemi\u0105, co wprawdzie niesie ze sob\u0105 dodatkowe koszty, ale umo\u017cliwia efektywniejsz\u0105 zabudow\u0119 dzia\u0142ki. Linie \u015bredniego i wysokiego napi\u0119cia wymagaj\u0105 z kolei dostosowania si\u0119 z projektem do \u201estrefy bezpiecze\u0144stwa\u201d, co w praktyce oznacza odsuni\u0119cie zabudowa\u0144 od linii energetycznych. Je\u015bli dla nieruchomo\u015bci wydany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, znajdziemy w nim wszelkie wytyczne w tym zakresie. Je\u015bli MPZP nie, zapisy powinni\u015bmy otrzyma\u0107 w Warunkach Zabudowy. <\/p>\n\n\n\n Ograniczenia powodowane przez linie energetyczne b\u0119d\u0105 warunkowa\u0142y ostateczny kszta\u0142t inwestycji i mog\u0105 by\u0107 wyzwaniem dla projektanta, jednak w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w linie wysokiego napi\u0119cia nie wyklucz\u0105 nam nieruchomo\u015bci z dalszej analizy i zakupu.<\/p>\n\n\n\n Gazoci\u0105g<\/strong><\/p>\n\n\n\n Przebiegaj\u0105ca przez dzia\u0142k\u0119 sie\u0107 gazowa nale\u017cy do podobnej kategorii czynnik\u00f3w jak linie wysokiego napi\u0119cia. Nie wyklucza dzia\u0142ki z rozwa\u017ca\u0144 zakupowych, jednak determinuje uk\u0142ad zabudowy, poniewa\u017c nad gazoci\u0105giem nie mog\u0105 powsta\u0107 budynki, ale ju\u017c parkingi na przyk\u0142ad tak, oczywi\u015bcie za zgod\u0105 operatora sieci. Przebieg sieci mo\u017cna w \u0142atwy spos\u00f3b znale\u017a\u0107 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, natomiast w przypadku starania si\u0119 o Warunki Zabudowy, projektant musi korzysta\u0107 z aktualnych map i uwzgl\u0119dni\u0107 ograniczenia spowodowane biegn\u0105c\u0105 przez dzia\u0142k\u0119 sieci\u0105 przy projektowaniu zabudowa\u0144<\/p>\n\n\n\n Obecno\u015b\u0107 stanowiska archeologicznego<\/strong><\/p>\n\n\n\n Niejednokrotnie s\u0142yszymy o pracach budowlanych, kt\u00f3re wstrzymywane s\u0105 z powodu znalezisk archeologicznych w trakcie prac. Sytuacje takie zdarzaj\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c gdy chodzi o grunty komercyjne. Na etapie zakupu dzia\u0142ki nale\u017cy zawsze sprawdzi\u0107 w MPZP, czy zawiera on zapis o mo\u017cliwym stanowisku archeologicznym w obr\u0119bie interesuj\u0105cej nas nieruchomo\u015bci. Zdarza si\u0119 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce gmina w Warunkach Zabudowy umieszcza zapis, \u017ce jest podejrzenie wyst\u0105pienia stanowiska archeologicznego. Konieczne jest wtedy zlecenie prac archeologowi, co, jak mo\u017cna si\u0119 domy\u015bla\u0107, jest kosztowne i bardzo znacz\u0105co mo\u017ce wyd\u0142u\u017cy\u0107 proces weryfikacji dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n W\u0142a\u015bciciele dzia\u0142ki<\/strong><\/p>\n\n\n\n Analizuj\u0105c techniczne parametry dzia\u0142ki nie mo\u017cna zapomnie\u0107 o czynniku ludzkim, kt\u00f3ry w tym wypadku oznacza w\u0142a\u015bcicieli dzia\u0142ki. Zasada jest prosta \u2013 im mniej wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, tym lepiej. Je\u015bli jest ich kilku, ro\u015bnie prawdopodobie\u0144stwo, \u017ce transakcja zakupu mo\u017ce napotka\u0107 na przeszkody spowodowane nie tylko konfliktami, ale r\u00f3wnie\u017c \u015bmierci\u0105 jednego ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, czy sprawami spadkowymi. Wbrew pozorom sytuacje takie nie s\u0105 wcale rzadko\u015bci\u0105 i kwestie ilo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli i zgody ich wszystkich na zbycie nieruchomo\u015bci warto ustali\u0107 na jak najwcze\u015bniejszym etapie analizy dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n Due diligence<\/strong><\/p>\n\n\n\n Due diligence to nic innego jak badanie stanu technicznego i prawnego nieruchomo\u015bci. Badanie techniczne to najcz\u0119\u015bciej badanie geologiczne gruntu, kt\u00f3re r\u00f3wnie\u017c warto zrobi\u0107, aby unikn\u0105\u0107 niespodzianek na etapie wylewania fundament\u00f3w. Ka\u017cdy inwestor sprawdza r\u00f3wnie\u017c stan prawny dzia\u0142ki: histori\u0119 gruntu, jak by\u0142 nabyty, czy ma uregulowane kwestie podatkowe, spadkowe, hipoteki. Najcz\u0119\u015bciej zajmuj\u0105 si\u0119 tym wyspecjalizowane firmy, kt\u00f3re wiedz\u0105 dok\u0142adnie, co nale\u017cy zweryfikowa\u0107, aby inwestor mia\u0142 pewno\u015b\u0107 co do kupowanego gruntu.<\/p>\n\n\n\n Prostych dzia\u0142ek nie ma<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u0141atwych i prostych dzia\u0142ek na rynku nieruchomo\u015bci komercyjnych nie ma lub jest bardzo ma\u0142o. Dlatego tak istotne jest w\u0142a\u015bciwe sprawdzenie ich przed zakupem, aby w trakcie trwania inwestycji nie napotka\u0107 na niemi\u0142e niespodzianki, kt\u00f3re niekorzystnie wp\u0142yn\u0105 na jej koszty. Jaka jest w tym nasza rola? Inwestor mo\u017ce zleci\u0107 naszej firmie nie tylko znalezienie gruntu \u2013 mo\u017cemy udzieli\u0107 wsparcia na ka\u017cdym etapie i przeprowadzi\u0107 klienta przez ca\u0142y proces od sprawdzenia gruntu, z\u0142o\u017cenia odpowiednich wniosk\u00f3w, pomocy z wyborze biura projektowego, pozyskania warunk\u00f3w i pozwole\u0144, a\u017c do zakupu sprawdzonej na wszelkie mo\u017cliwe sposoby nieruchomo\u015bci.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Grunty komercyjne s\u0105 specyficznym rodzajem nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych wyb\u00f3r przysparza przedsi\u0119biorcom niema\u0142ych wyzwa\u0144. O ile w przypadku powierzchni biurowych czy magazynowych cz\u0119stym modelem jest najem powierzchni, o tyle w przypadku grunt\u00f3w klienci najcz\u0119\u015bciej decyduj\u0105 si\u0119 na zakup. Czytaj wi\u0119cej<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":855,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[28,20],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/850"}],"collection":[{"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=850"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/850\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":858,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/850\/revisions\/858"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/855"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=850"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=850"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=850"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"\"](\"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/budynek-grunt-inwestycyjny-baranowo.png\")
<\/figure><\/div>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/budowa-drogi-1024x768.jpg\")
<\/figure><\/div>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/cre-property.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/slupy-wysokiego-napiecia-1024x683.jpg\")
<\/figure><\/div>\n\n\n\n