Grunty komercyjne są specyficznym rodzajem nieruchomości, których wybór przysparza przedsiębiorcom niemałych wyzwań. O ile w przypadku powierzchni biurowych czy magazynowych częstym modelem jest najem powierzchni, o tyle w przypadku gruntów klienci najczęściej decydują się na zakup. Podyktowane jest to faktem, iż na zakupionej działce planują budować własne obiekty. Wyjątkiem są tu firmy, które zajmują się odnawialnymi źródłami energii (OZE) i szukają gruntów pod farmy wiatrowe, fotowoltaiczne, czy magazyny energii – one zainteresowane są zazwyczaj dzierżawą gruntu. Droga prowadząca do zakupu bywa jednak czasami wyboista, a sam proces zakupu rozciągnięty w czasie ze względu na konieczność dokładnego sprawdzenia działki oraz dopełnienia wszelkich formalności związanych z pozyskaniem odpowiednich pozwoleń, aby planowana na gruncie inwestycja mogła w ogóle być zrealizowana.
Kryteria wyboru gruntu pod inwestycję
Z doświadczenia wiemy, że dla naszych klientów kluczowa przy wyborze gruntu pod inwestycję jest lokalizacja. W zależności od rodzaju planowanej inwestycji klienci koncentrują się na określonych obszarach: na przykład grunt pod planowaną budowę hali magazynowej najczęściej będzie wymagał działki pod miastem, ale blisko ważnych węzłów czy traktów komunikacyjnych.
Decyzję o zakupie przyspiesza lub spowalnia szereg innych cech działki, które są równie ważne jak lokalizacja. Co więcej, bez ich spełnienia, sama lokalizacja przestaje mieć znaczenie, ponieważ czynniki, o których mowa mogą spowolnić powstanie inwestycji, w najgorszym scenariuszu uniemożliwić jej powstanie, a w realnym scenariuszu znacznie podnieść jej koszty. Mowa oczywiście o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach zabudowy, o dostępie do mediów, do drogi, o liniach wysokiego napięcia czy obecności stanowiska archeologicznego w obrębie działki.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to uchwała rady miasta lub gminy, w ramach której uregulowany sposób wykorzystania terenu, czyli jego przeznaczenie i sposób zagospodarowania. MPZP określa, jaki rodzaj budynku możemy wybudować na danej działce, jego wysokość, sposób dojazdu, możliwości podziału gruntu, może w niektórych przypadkach określać nawet… kolor dachu, i oczywiście wiele innych parametrów, które mogą mieć duże znaczenie dla planowanej inwestycji.
Jeśli dla działki uchwalony jest plan miejscowy, a w nim zapisy zgodne z planami inwestycyjnymi klientami, wiadomo już, że droga do realizacji będzie krótsza i sprawniejsza. Jeśli przedmiotem zainteresowania klienta jest teren, dla którego plan przewiduje inne przeznaczenie terenu niż pożądane przez klienta, można złożyć wniosek o jego zmianę, jeśli zaś nie ma obowiązującego planu, można złożyć wniosek o uchwalenie go. Oba te scenariusze wpłyną jednak na oddalenie w czasie realizacji inwestycji. W przypadku braku MPZP, najczęściej można się starać o wydanie dla gruntu tak zwanych warunków zabudowy. Jest ono możliwe w przypadku spełnienia szeregu warunków. Kilka z nich w łatwy sposób można sprawdzić już na bardzo wstępnym etapie weryfikacji działki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy – czyli musi istnieć punkt odniesienia, do którego nawiązywać będą organy wydające warunki zabudowy dla działki interesującej naszego klienta
- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
Istnieje katalog inwestycji, które wymagają wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przez urząd gminy, pod którą podlega dana nieruchomość. Jeśli dany grunt wymaga wydania decyzji środowiskowej, to w przypadku, gdy dla działki wydany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, decyzję taką należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jeśli zaś MPZP nie ma i staramy się o wydanie Warunków Zabudowy, to już na tym etapie decyzja środowiskowa będzie niezbędna. Od złożenia do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji środowiskowej może minąć od 6 do 12 miesięcy, dlatego jest to jeden z czynników, które wydłużają proces decyzyjny przy zakupie gruntu.
Dostęp do mediów, dostęp do drogi publicznej oraz zjazd z drogi publicznej
Istotnym dla realizacji inwestycji czynnikiem jest dostęp do mediów oraz dostęp do drogi publicznej. Wstępnej analizy możemy dokonać samodzielnie przy pomocy Geoportalu, na którym na mapach zaznaczone są media i widać wyraźnie, w jakiej odległości od działki są zlokalizowane. Wydanie warunków przyłączeniowych mediów w reguły trwa do 150 dni, co w przypadku dużych inwestycji nie jest problematycznym czasem oczekiwania. Większym wyzwaniem są działki, na które nie ma zjazdu z drogi publicznej i koniecznie są uzgodnienia w tym zakresie z zarządcą drogi. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, kto nim jest – gmina, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i autostrad, zarząd dróg wojewódzkich, czy może zarządca dróg miejskich. Z właściwym organem należy następnie ustalić zjazd do nieruchomości zgodnie z parametrami z projektu.
Trudnością w tym wypadku jest niestety określenie czasu trwania całego procesu uzgodnień, ponieważ przychylna gmina może wydać decyzję ekspresowo, ale już w przypadku Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad procedura może być długa. Dostęp do drogi i zjazd z drogi są więc jednym z najważniejszych czynników, które mogą wpłynąć na szybkość zakupu nieruchomości i realizacji inwestycji.
Linie wysokiego napięcia przebiegające przez nieruchomość
Decydując o zakupie nieruchomości, ważne jest również przeanalizowanie, czy przebiegają przez nią linie wysokiego lub średniego napięcia. W przypadku linii niskiego napięcia stosuje się tak zwane usunięcie kolizji i poprowadzenie sieci pod ziemią, co wprawdzie niesie ze sobą dodatkowe koszty, ale umożliwia efektywniejszą zabudowę działki. Linie średniego i wysokiego napięcia wymagają z kolei dostosowania się z projektem do „strefy bezpieczeństwa”, co w praktyce oznacza odsunięcie zabudowań od linii energetycznych. Jeśli dla nieruchomości wydany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, znajdziemy w nim wszelkie wytyczne w tym zakresie. Jeśli MPZP nie, zapisy powinniśmy otrzymać w Warunkach Zabudowy.
Ograniczenia powodowane przez linie energetyczne będą warunkowały ostateczny kształt inwestycji i mogą być wyzwaniem dla projektanta, jednak w większości przypadków linie wysokiego napięcia nie wykluczą nam nieruchomości z dalszej analizy i zakupu.
Gazociąg
Przebiegająca przez działkę sieć gazowa należy do podobnej kategorii czynników jak linie wysokiego napięcia. Nie wyklucza działki z rozważań zakupowych, jednak determinuje układ zabudowy, ponieważ nad gazociągiem nie mogą powstać budynki, ale już parkingi na przykład tak, oczywiście za zgodą operatora sieci. Przebieg sieci można w łatwy sposób znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, natomiast w przypadku starania się o Warunki Zabudowy, projektant musi korzystać z aktualnych map i uwzględnić ograniczenia spowodowane biegnącą przez działkę siecią przy projektowaniu zabudowań
Obecność stanowiska archeologicznego
Niejednokrotnie słyszymy o pracach budowlanych, które wstrzymywane są z powodu znalezisk archeologicznych w trakcie prac. Sytuacje takie zdarzają się również gdy chodzi o grunty komercyjne. Na etapie zakupu działki należy zawsze sprawdzić w MPZP, czy zawiera on zapis o możliwym stanowisku archeologicznym w obrębie interesującej nas nieruchomości. Zdarza się również, że gmina w Warunkach Zabudowy umieszcza zapis, że jest podejrzenie wystąpienia stanowiska archeologicznego. Konieczne jest wtedy zlecenie prac archeologowi, co, jak można się domyślać, jest kosztowne i bardzo znacząco może wydłużyć proces weryfikacji działki.
Właściciele działki
Analizując techniczne parametry działki nie można zapomnieć o czynniku ludzkim, który w tym wypadku oznacza właścicieli działki. Zasada jest prosta – im mniej współwłaścicieli, tym lepiej. Jeśli jest ich kilku, rośnie prawdopodobieństwo, że transakcja zakupu może napotkać na przeszkody spowodowane nie tylko konfliktami, ale również śmiercią jednego ze współwłaścicieli, czy sprawami spadkowymi. Wbrew pozorom sytuacje takie nie są wcale rzadkością i kwestie ilości właścicieli i zgody ich wszystkich na zbycie nieruchomości warto ustalić na jak najwcześniejszym etapie analizy działki.
Due diligence
Due diligence to nic innego jak badanie stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Badanie techniczne to najczęściej badanie geologiczne gruntu, które również warto zrobić, aby uniknąć niespodzianek na etapie wylewania fundamentów. Każdy inwestor sprawdza również stan prawny działki: historię gruntu, jak był nabyty, czy ma uregulowane kwestie podatkowe, spadkowe, hipoteki. Najczęściej zajmują się tym wyspecjalizowane firmy, które wiedzą dokładnie, co należy zweryfikować, aby inwestor miał pewność co do kupowanego gruntu.
Prostych działek nie ma
Łatwych i prostych działek na rynku nieruchomości komercyjnych nie ma lub jest bardzo mało. Dlatego tak istotne jest właściwe sprawdzenie ich przed zakupem, aby w trakcie trwania inwestycji nie napotkać na niemiłe niespodzianki, które niekorzystnie wpłyną na jej koszty. Jaka jest w tym nasza rola? Inwestor może zlecić naszej firmie nie tylko znalezienie gruntu – możemy udzielić wsparcia na każdym etapie i przeprowadzić klienta przez cały proces od sprawdzenia gruntu, złożenia odpowiednich wniosków, pomocy z wyborze biura projektowego, pozyskania warunków i pozwoleń, aż do zakupu sprawdzonej na wszelkie możliwe sposoby nieruchomości.
