Rok 2020 to czas poważnej próby – dla społeczeństwa, dla służby zdrowia i oczywiście dla gospodarki. Mniejsze lub większe straty poniosła praktycznie każda branża – bezpośrednio lub pośrednio (jeśli kryzys uderzył np. w ich wieloletnich kontrahentów). Choć obostrzenia zostały wyraźnie złagodzone, powszechna niepewność jest w pełni uzasadniona, bo dzięki doniesieniom medialnym wiemy, że pandemia wcale nie zmierza ku końcowi. Co czeka nieruchomości komercyjne w tej dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości? Czy aktualną sytuację można porównywać z kryzysem sprzed 12 lat? Kto powinien być najbardziej spokojny i dlaczego? Jakiej przyszłości powinny spodziewać się centra handlowe, hotele oraz biura?
Centra handlowe
Eksperci są zgodni: tzw. lockdown w centrach handlowych, który miał miejsce w połowie marca tego roku, jest absolutnym ewenementem od początku obecności takich obiektów na polskim rynku. Choć negocjacje między najemcami a właścicielami powierzchni handlowych nie należały do łatwych, można zaryzykować stwierdzenie, że klienci powoli odzyskują zaufanie do miejsc, gdzie mogą zaspokoić swoje najróżniejsze potrzeby zakupowe. Warunkiem jest oczywiście zachowanie reżimu sanitarnego i dbałość ze strony zarządców, by odwiedzający galerie czuli się tak bezpiecznie, jak to możliwe.
Skala uczęszczalności do nich względem analogicznego okresu w ubiegłym roku to ok. 80-85%. Obroty w porównaniu do maja 2019 są na poziomie 60-70%. To całkiem niezły wynik, pozwalający patrzeć w przyszłość z umiarkowanym optymizmem. Pamiętajmy też, że handel online nie przekracza 7% wartości całego krajowego rynku sprzedaży detalicznej. Dla porównania: w niektórych krajach Europy Zachodniej wskaźnik ten wynosi ponad 30%. W Polsce działa ok. 500 centrów handlowych, które łącznie dają zatrudnienie ok. 100 000 osób – to nie tylko pracownicy sklepów i punktów usługowych, ale również służby porządkowe czy działy administracyjne.
Hotele
W tym segmencie straty rzeczywiście zdają się być największe, przy czym musimy pamiętać o zachowaniu podziału na hotele miejskie oraz te nastawione na ruch turystyczny. W tych pierwszych niestety klientów biznesowych wciąż brakuje. W najbardziej obleganych miejscach poziom rezerwacji nie przekracza 40%. Konferencje, szkolenia i kongresy na żywo zostały po części wyparte przez platformy do komunikowania się na odległość. Taki stan rzeczy najpewniej nie będzie trwał bez końca, jednak trudno przewidzieć, do kiedy część obiektów będzie pozbawiona tego rodzaju źródła dochodu. Pobytów indywidualnych wciąż wykupuje się zbyt mało, by hotelarze mogli wypracować satysfakcjonujące obroty.
Miejscowości nadmorskie korzystają z redukcji obostrzeń i trwającego w najlepsze sezonu wakacyjnego. Zdania są wyraźnie podzielone, czy obowiązujące ceny rzeczywiście są niebotycznie wywindowane. Wielu przedsiębiorców nie może pozwolić sobie na taki krok, bo zamiast zyskać klientów będą mieli ich jeszcze mniej. Polacy cenią jakość i oczekują jej, przy czym nie godzą się na przepłacanie i nieuczciwe praktyki. Pamiętajmy, że trudna sytuacja sektora turystycznego wpływa też na zawodową niepewność ok. 700 000 pracowników. Cała branża odpowiada za ok. 6% polskiego PKB. To niedużo w porównaniu do państwa takich jak Włochy czy Grecja, co paradoksalnie jest dla nas dobrą wiadomością. Kiedy można się spodziewać powrotu do stanu sprzed epidemii? Prawdopodobnie dopiero za 2 lub 3 lata.
Biura
Po kilku miesiącach mniej lub bardziej intensywnego funkcjonowania w trybie home office i częściowego powrotu do przestrzeni biurowych, wiadomym jest, że praca zdalna nie będzie w stanie wyprzeć dotychczas praktykowanego modelu – może go co najwyżej uzupełniać. Porozumienia między wynajmującymi a najemcami trwają na ogół co najmniej kilka lat. Fala masowo wypowiadanych umów wcale nie nadeszła. Znawcy rynku nieruchomości komercyjnych są zgodni co do tego, że kryzys finansowy z lat 2007-2009 był dużo trudniejszym doświadczeniem – COVID-19 nie wywołał jak dotąd aż tak znaczących szkód i na tę chwilę absolutnie się na to nie zanosi.
Nastroje wśród inwestorów i zarządców są znacznie lepsze od tych sprzed 12 lat. Rozpoczęte budowy z pewnością zostaną ukończone. Nie odnotowano też jak dotąd niepokojących opóźnień w realizacji bieżących prac. Przykład? Wolumen metrażu biurowego wynajętego w pierwszej połowie roku 2020 jest aż 3 razy większy względem analogicznego okresu w roku 2009. Oczywiście, swoista niepewność wciąż nam towarzyszy, ale zarówno budujący, jak i potencjalni zainteresowani są gotowi na podjęcie strategicznego ryzyka. Pamiętajmy też, że gros stawianych obiektów ma swoich najemców na długo przed oddaniem lokali do użytku.
Dokąd zmierzamy?
Najpewniej do szybkiego powrotu do normy połączonego z elastycznością w zakresie miejsca wykonywania pracy. Część biur się podnajmuje, przy czym nie będzie to trend długotrwały. Przestrzenie co-workingowe czy systemy typu flexi desk były nam znane od dawna, więc nie sposób mówić o rewolucji. To chwilowy regres połączony z przygotowywaniem się na to, co nastąpi. Zachowajmy spokój przed ewentualną drugą falą epidemii – w naszym przekonaniu o kolejnym lockdownie nie ma mowy. Nauczyliśmy się żyć w nowej rzeczywistości – tak samo jak nieruchomości komercyjne wyszły już z niejednego kryzysu obronną ręką.
